Najtasze mieszkania - ul. Opałowa na osiedlu Zołcień Fot. Anna KaczmarzMAJĄTEK MIASTA. Nikt w Polsce nie podjął się podobnego wyliczenia
37 mld zł. Tyle wart jest rynek domów i mieszkań w Krakowie. Stanowi jeden z najcenniejszych składników tworzących wartość miasta. Karkołomnego wyzwania obliczenia wartości Krakowa na prośbę naszej redakcji podjęli się rzeczoznawcy z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości.
- Zafascynował nas ten pomysł - mówi Krzysztof Bartuś, prezes Instytutu Analiz MRN. - W Polsce nikt tego nie robił. Pierwszy powinien być Kraków. Dlaczego? Kraków to marka. Symbol. Znany na arenie międzynarodowej ośrodek historyczny, naukowy, kulturalny i biznesowy. Wartość Krakowa będzie punktem odniesienia dla innych miast. Przejrzą się w niej jak w lustrze.
Kraków powinien być pierwszy również dlatego, że inne miasta dysponują jedynie wybiórczą bazą danych o transakcjach na rynku nieruchomości (mieszkaniowe, biurowe, komercyjne). IA MRN od kilku lat dysponuje pełną wiedzą o każdej transakcji na krakowskim rynku. Kraków był również poletkiem doświadczalnym, na którym szacowano już wartość nieruchomości przed planowanym wprowadzeniem podatku katastralnego.
Od września br. dziesięciu analityków Instytutu Analiz MRN.pl liczyło wartość wszystkich domów i mieszkań. Wszystkich obiektów sakralnych w stolicy Małopolski. Wszystkich budynków zabytkowych. Sklepów, biur, hoteli, infrastruktury technicznej, gruntów, terenów zielonych, obiektów sportowych i rekreacyjnych, szkół, szpitali itd. Oczywiście, wiele z nich to obiekty niesprzedawalne, ale czy ze zwykłej ciekawości nie chcielibyśmy się dowiedzieć, ile może być wart Wawel? Sukiennice? A najdroższa działka w Krakowie, czyli Rynek? A jaka jest wartość nienamacalna, ale bezpośrednio wpływająca na wszystkie inne wartości w naszym mieście - wartość marki Kraków?
Co z takiej wiedzy może wynikać?
- Włodarze miasta powinni wiedzieć, jaka jest struktura zasobów w Krakowie. Które obszary są najbardziej wartościowe? W jakich jest największa dynamika wzrostu wartości? Które elementy należy dowartościować? Jak rynek reaguje na konkretne decyzje planistyczne? To również konkretna wiedza dla inwestorów zagranicznych, dla których w Polsce to Kraków jest punktem odniesienia - jednym tchem wymienia Krzysztof Bartuś.
Na łamach "Dziennika Polskiego" wycenimy kolejno wartość sklepów i galerii handlowych, hoteli, biurowców, działek budowlanych, które na końcu określą wartość Krakowa. Dziś zdradzamy, że rynek mieszkań wart jest 115 mld zł. Rynek domów - 22 mld. Najdroższe mieszkanie sprzedano w Krakowie za 3,5 mln zł. To więcej niż zażądano za najdroższy dom. Jaka jest najwyższa cena za metr kwadratowy mieszkania w stolicy Małopolski? 35 000 zł. Gdzie?...
Najdroższy apartament, najdroższy dom, najwyższa i najniższa cena metra kwadratowego, najcenniejsze tereny...
Ci, którzy marzą o własnym M, pilnie śledzą doniesienia na temat cen na rynku nieruchomości. Tylko nieliczni mogą po długim oczekiwaniu w kolejce otrzymać mieszkanie komunalne. Pozostali muszą je sobie kupić. Za ile?
Na rynku budownictwa mieszkaniowego, najwrażliwszym na wahania koniunktury, widać oznaki ożywienia. Już wiadomo, że w krakowskiej mieszkaniówce rok 2009 będzie rekordowy. Jeszcze nigdy w najnowszej historii Krakowa nie oddawano do użytku tak wielu mieszkań - po 3 tys. kwartalnie!
Na koniec 2008 r. mieszkańcy Krakowa rozporządzali 311 tys. mieszkań. Dziś 754 854 zameldowanych w stolicy Małopolski obywateli ma do dyspozycji 320 tys. mieszkań. Czy to dużo?
Liczba mieszkań oddawanych do użytku na 1000 mieszkańców (I półrocze 2009) sytuuje nas na drugim miejscu w Polsce, zaraz za Warszawą. W stolicy Małopolski w przeciętnym mieszkaniu o powierzchni 56,6 m kw. mieszka 2,36 osoby. Największym komfortem cieszą się warszawiacy - w stolicy Polski przypada 2,13 osoby na mieszkanie.
- W ostatnim półroczu średnia cena za mieszkanie kupowane w Krakowie wyniosła 6350 zł za m kw. Średnio za mieszkanie płacono 299 tys. zł - mówi Piotr Krochmal, analityk Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, specjalizujący się w rynku domów i mieszkań. Przez jego ręce przechodzą wszystkie akty notarialne kupna-sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych w Krakowie.
Statystyka jednak nic nie mówi o skrajnościach, a te są ogromne. Na jednym krańcu mieszkania najtańsze: - Znajdują się one na os. Złocień (ul. Opałowa). Tu deweloper życzy sobie 4500 zł za mkw. nowego mieszkania - stwierdza analityk MRN.
Znacznie ciekawszy jest drugi biegun. Położony jest nie tak wysoko, bo na IV piętrze - to penthouse 227 mkw. z tarasem o powierzchni 120 mkw. Apartament w kamienicy Bogoria na ul. Senackiej (inwestycja w realizacji) można nabyć za jedyne 35 000 zł za mkw. Niżej położone apartamenty są "tańsze" - 26 500 zł za metr.
Tylko nieznacznie można zaoszczędzić, kupując na rynku wtórnym. Apartamenty z drugiej ręki w Angel Plaza na ul. Zwierzynieckiej w tym roku sprzedawano po 24 tys. zł za mkw. Najdroższa transakcja dotyczyła jednak Domu pod Żaglami na ul. Smoczej. - Tu lokal o najwyższym standardzie o powierzchni 170 m kw. sprzedano za 3,5 mln zł. Taniej udało się kupić nowemu nabywcy apartamenty w pięknie odrestaurowanej kamienicy w Rynku, na linii AB. 160- i 150-metrowe lokale kupiono za - bagatela - 3,2 oraz 2,8 mln zł - dodaje Piotr Krochmal
Wracamy na ziemię. Na rynku mieszkaniowym sytuacja stała się bardziej przyjazna dla klientów. Na wtórnym ceny od połowy 2007 do połowy 2009 spadały systematycznie o ok. 10 proc. rocznie. Najbardziej potaniały w centrum - ok. 15 proc./rok, najmniej na i tak tanich obrzeżach - ok. 5 proc./rok. Od czerwca ceny stoją w miejscu.
Deweloperzy natomiast długo nie chcieli uwierzyć w kryzys. Trzymali ceny aż do jesieni 2008. Wówczas, jak zaczęły spadać, to skokowo. Do wiosny 2009 aż o 30 proc. Wtedy znaleźli się klienci. - Obecnie na 120 deweloperów budujących w Krakowie, 48 już minimalnie zaczyna podnosić ceny, 36 jeszcze je obniża - skrupulatnie wylicza analityk MRN. Radykalnych zniżek jednak już nie ma co oczekiwać. Z ankiety przeprowadzonej przez Instytut Analiz MRN.pl podczas ostatniej Giełdy Domów i Mieszkań wynika, że nie oczekują jej sami klienci. Aż trzy czwarte badanych stwierdziło, że obecne ceny się utrzymają, a nawet zaczną rosnąć. To dobry czas na zakupy.
Czy jest w czym wybierać? Jak wyliczył Piotr Krochmal, w tej chwili na krakowskim rynku jest niespotykana w historii liczba mieszkań wybudowanych lub w trakcie budowy, gotowych do sprzedaży - 6 tysięcy!!! Deweloperzy jednak ostrzegają, że wybór będzie się kurczył, ponieważ rozpoczynają bardzo mało inwestycji. To prawda. Liczba pozwoleń na budowę spadła aż o 30 proc. Ale te inwestycje, które są zakończone lub w tej chwili realizowane, zaspokoją popyt na dwa lata.
Średnio w Krakowie sprzedaje się około 5 tys. mieszkań rocznie. Ok. 3000 to lokale z rynku wtórnego, pozostałe - nowe. W rekordowym 2006 r. właściciela zmieniło ponad 6 tys. mieszkań. Proporcja jest różna. Przed aferą Leoparda od deweloperów kupowano nawet 50 proc. wszystkich mieszkań. W tej chwili proporcja jest jak 6:4 na korzyść rynku wtórnego.
Kraków jest miastem bloków, kamienic i apartamentowców. Domów jednorodzinnych jest dokładnie 10 razy mniej niż mieszkań - 32 tysiące. Co roku przybywa ich 10 razy mniej niż mieszkań. W 2008 r. - 713. Dlaczego? Bo grunty w stolicy Małopolski są tak drogie, że jeśli już kogoś stać na zakup, to z każdego metra wyciska, ile się da. Buduje wzwyż.
- To dlatego najdroższych transakcji na rynku domów - o wartości ponad 5 mln zł - nie uwzględniamy w naszych analizach. Kupiono je tylko po to, aby dom wyburzyć, a na pięknej działce wybudować wiele drogich mieszkań - komentuje rzeczoznawca, specjalizujący się w rynku domów i mieszkań - Władysław Egner z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości.
Domy bowiem, uwzględniając cenę metra kw., są znacznie tańsze niż mieszkania. 1 mkw. można kupić między 2 500 a 8 500 zł. Średnio za 5400 zł. Czytelników zawsze intrygują skrajności. - Jeden biegun mieści się w Nowej Hucie, w Łuczanowicach i Wolicy, gdzie sprzedawano domy nawet za 100 000 zł. Z kolei na drugim biegunie są transakcje za nieco ponad 3 mln zł każda. W ostatnich dwóch latach za takie kwoty kupiono cztery domy na Woli Justowskiej (w tym dwa na ul. Królowej Jadwigi) - stwierdza Władysław Egner. Na rynku pierwotnym najdroższa oferta to Zaułek Onyx przy ul. Pylnej. Płacąc 9 200 zł za każdy mkw. można się stać właścicielem kosmicznego (to zasługa elewacji) domu.
Deweloperzy w Krakowie budują niewiele ponad 100 domów, i to najczęściej w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej, rocznie. Ponad 80 proc. nowych budynków to inwestycje indywidualne. Uwzględniając dane statystyczne, możemy powiedzieć, że średnia powierzchnia krakowskiego domu wynosi 123 mkw. Łączna powierzchnia mieszkalna w domach jednorodzinnych w granicach administracyjnych Krakowa wynosi niecałe 4 mln mkw.
Te 4 mln mkw. pomnożone przez średnią cenę mkw. - 5400 zł - daje wartość rynku domów - 22 mld zł. Wartość rynku mieszkań (obliczona podobną metodą) jest znacznie wyższa -115 mld zł.
EWA PIŁAT
Adres poczty elektronicznej jest chroniony przed robotami spamującymi. W przeglądarce musi być włączona obsługa JavaScript, żeby go zobaczyć.
Komentuje dla nas
Monika Piątkowska - pełnomocnik Prezydenta Miasta Krakowa ds. Marki Kraków:
W trakcie jednej z konferencji, podczas której prowadziłam prezentację nt. wizerunku i marki Krakowa, pewien dociekliwy uczestnik spytał mnie "Ile wart jest Kraków"? Odpowiedziałam, że jest bezcenny. No bo jak wycenić dorobek historyczny, tradycję, kulturę, jak podliczyć wizerunek i markę miasta, wreszcie jak zsumować talenty i pasję ludzi? I po co to właściwie robić?
Co nam da wiedza na temat wartości Krakowa? Da możliwość porównywania się z konkurentami (jeśli takie informacje będą posiadać), a z czasem - jeśli projekt będzie powtarzany - stworzy też szanse obiektywnej oceny stopnia rozwoju Krakowa, monitorowania dynamiki wzrostu gospodarczego czy zobrazuje rynkową sytuację w poszczególnych branżach. "Samoświadomość" wartości jaką się reprezentuje na rynku jest niezwykle przydatna. Wycena majątku Krakowa, której podjęli się eksperci z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, to ciekawa próba określenia wartości bazowej, jaką dysponuje nasze miasto. By skutecznie móc zarządzać marką Krakowa i kształtować wizerunek miasta, potrzebna jest nam jego głęboka znajomość. Właśnie dlatego wiedza o tym, ile faktycznie wart jest Kraków z pewnością będzie bezcenna
